更多
当前位置: 首页 > 动态

券商观点|房地产行业2023年7月月报:7月成交同比降幅扩大,土地市场环比降温;政策表态密集

发布时间:2023-08-21 13:12:36 来源:同花顺iNews


(资料图)

8月21日,中银证券(601696)发布一篇房地产行业的研究报告,报告指出,7月成交同比降幅扩大,土地市场环比降温;政策表态密集。

报告具体内容如下:

房企:1)销售:百强房企7月单月销售同比降幅扩大,1-7月累计同比由正转负。百强房企7月单月实现权益销售额2616亿元,同比下降38%(前值:-32%);1-7月累计实现权益口径销售额2.71万亿元,同比-5.1%(前值:+0.1%)。TOP20房企中,1-7月累计销售额同比增幅较大的为越秀(66%)、华发(46%)、建发(44%)、招蛇(31%)、滨江(29%)。2)拿地:7月百强房企拿地强度同比下降,投资回归理性。百强房企7月单月全口径拿地金额1710亿元,同比-46%(前值:-20%);拿地强度从6月的37%提升至47%,同比下降6pct。具体来看,单月土地投资较多的有:建发(拿地金额143亿元,拿地强度138%)、中建(118亿元)、保利(116亿元,37%)。本月多数房企拿地金额环比大幅减少,龙湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响,另一方面,上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕,市场走弱下,整体投资回归理性和谨慎。从累计来看,2023年1-7月百强房企全口径拿地金额8270亿元,同比仍有19.6%的下降,拿地强度同比下降3.7个百分点至22%。具体来看,1-7月拿地金额排名靠前的有:华润(拿地金额600亿元,拿地强度32%)、万科(505亿元,23%)、保利(500亿元,19%)、建发(491亿元,47%)、滨江(441亿元,43%)、中海(406亿元,21%)、绿城(366亿元,34%)、招蛇(336亿元,18%)。我们认为,随着上半年核心城市优质地块的补充,若三季度销售无明显企稳回升,房企拿地大概率保持理性和谨慎,拿地房企依旧是央国企占主导,民企保持弱复苏态势。3)融资:房企单月融资规模环比虽回升,但仍处于较低水平。7月行业国内外债券、信托、ABS发行规模771亿元,同比-2%,环比+8%,平均发行利率3.46%,同比-0.31pct,环比+0.46pct。1-7月累计发行4635亿元,同比-18%。主流房企中7月招蛇、万科、金融街、华润发行国内债券规模较大,均超过30亿元。年内国内外债券到期小高峰已过。2023Q3、Q4国内外债券到期规模分别为2470、1834亿元,8、9、10月分别到期694、865、730亿元。8月面临债务到期压力的房企有招蛇(62亿元)、龙湖(42亿元)、富力(36亿元)、宝龙(31亿元)、金融街(30亿元)。

政策:1)需求端:7月下旬至今中央和地方密集表态。发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》,支持刚性和改善性住房需求;国常会强调要调整优化房地产政策;公安部发声全面放宽大城市落户条件,完善特大城市积分落户政策;央行表示指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等。地方层面迅速响应,四个一线城市先后表态。根据财联社报道,福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日优化调整限购政策、降低二套房首付比例下限。我们认为,虽然各方积极表态打开了市场对于政策宽松的想象空间,但目前尚未有实质落地,从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日。2)供给端:持续围绕金融“16条”和“三支箭”推进。一方面,金融16条政策期限延长。另一方面,8月3日央行主持召开民企发展座谈会,推进民企债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量,龙湖、新希望、旭辉、美的等多家房企参与。供给端放松政策目前仍围绕金融16条和“三支箭”推进,仍需等待新政策的发力。3)今年以来,中央高级别会议已多次提及城中村改造问题。政治局会议明确指出“加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造,盘活改造各类闲置房产”;7月21日国常会发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中,明确了城中村改造意义、改造范围,决定加大政策支持力度,有望加快城中村改造进程。我们认为,城中村改造将是未来行业长期发展方向之一。但是城中村改造主要限于一二线城市内,实际对销售占比较大的三四线城市难以直接受益,因此城中村改造对于当前地产需求的拉动较为有限。城中村改造项目周期较长、资金需求较大、且需要协调多个利益主体的关系,预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企。

投资建议

7月新房与二手房市场均持续走弱。虽然7月下旬开始各地频繁表态,释放利好信号,四个一线城市也相继对需求端政策放松表态,打开了市场对于政策宽松的想象空间,但目前尚未有实质落地。我们认为,从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日,若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策,销售或有望在四季度企稳,但基于当前居民购买力不足的事实,后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。

现阶段我们建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的beta行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口(001979)、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份(600325)、滨江集团(002244);底部回升、弹性较大的公司:金地集团(600383)、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业(600675)、光明地产(600708)、中交地产(000736)、城建发展(600266)、万科A、绿景中国地产。

风险提示:

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

声明:本文引用第三方机构发布报告信息源,并不保证数据的实时性、准确性和完整性,数据仅供参考,据此交易,风险自担。

上一篇:我国工业机器人发展迅猛 智能化趋势日益明显

下一篇:最后一页